Start temainlägg bostadspriser

Har de senaste dagarna läst, och återläst, en del intressanta publikationer från bl.a. riksbanken och bostadskreditnämnden. Bostadspriser är ett ämne som engagerar många, och så även mig, varför jag planerar för att köra ett antal temainlägg om just bostadspriser. I de olika inläggen kommer jag försöka sammanfatta och diskutera en del av det rådande allmänläget på bostadsmarknaden, analys kring framtidens bostadsprisutveckling, samt mina egna förhoppningar och förväntningar kring hur bostadsmarknaden fungerar idag och borde fungera i framtiden. Detta inlägg är dels en introduktion till ämnet men även en diskussion om något jag ser som en otroligt odynamisk bostadsmarknad. Att ha gjort en grundläggande och nyanserad analys av bostadsmarknaden samt av sina egna boendekostnader är i mina ögon allmänbildning. För en seriös värdeinvesterare är det mer än allmänbildning, det är en direkt förutsättning för att kunna fatta vettiga kapitalallokeringsbeslut runt en av de absolut största utgiftsposterna man kommer ha.

Min utgångspunkt för diskussionen idag kommer säkert att vara främmande och eller provocerande för vissa. När man diskuterar ett ämne som bostadspriser och bostadsmarknaden i stort, får diskussionen lätt en politisk karaktär, även om detta inte är min intention så tror jag att det i huvudsak är oundvikligt att så blir fallet. Diskussionen i temainläggen kommer att beröra bostadspriser över hela landet, men kommer färgas speciellt av situationen i Stockholmsområdet.

Som jag ser det finns det två huvudsakliga problem på bostadsmarknaden i Sverige idag. Det första problemet har att göra med en i mina ögon helt orimlig prisbild, starkt influerad av förväntningar om fortsatta realprisökningar på bostäder från den generation som under de senaste ~20-30 åren har fått se bostadspriserna gå spikrakt uppåt i hela landet. Det andra problemet är att vi har en odynamisk bostadsmarknad, där exempelvis nyutexaminerade välbetalda Stockholmare inte har möjligheten att betala en väsentligt högre hyra för att få tag på en hyresrätt, ens om de så skulle vilja (att fixa kontantinsats på 15-25% av köpeskillingen på en bostadsrätt i Stockholm är inte ett lätt eller billigt alternativ för en nyligen färdig student). Jag tillhör de som tror att samhället i stort hade gynnats av en mer avkyld bostadsmarknad, där priserna på bostäder kraftigt har fallit från dagens nivåer. Anledningarna till detta är många, men i min värld är det viktigaste grundskälet till att boprisfall vore önskvärda att ett permanent reellt boprisfall innebära att folk fick mer pengar över i slutet på månaden – när boendepriserna går ned i reella termer, kommer naturligtvis boendekostnaderna gå ned, allt annat lika.

Att bostadsmarknaden är odynamisk och därmed förhindrar rörlighet på arbetsmarknaden är en beskrivning som hela skalan av politiker torde kunna ställa upp på. En person som har bott i ett hus eller en lägenhet under lång tid, har starka incitament att inte flytta från denna lägenhet även om det bättre skulla passa dennes levnadssituation – skatteeffekterna av att flytta från ett hus med stor prisökning är påtagliga i dagens Sverige, oavsett om man använder sig av uppskovsmöjligheten eller inte. Ett annat problem är att det finns en stor obalans mellan utbud och efterfrågan på hyresrätter, framförallt runt storstadsområdena och särskilt i Stockholm. Låga hyror ger väldigt låg avkastning för ägarna av hyresrätterna, vilket i sin tur gör att ombildningar attraktiva att göra för såväl hyresgäster som ägare till hyresrätterna när det sker till en rabatt gentemot marknadsvärdet. Ombildningarna från hyresrätter till bostadsrätter i Stockholm har varit omfattande under de senaste åren, och i september 2010 var 63% av lägenheterna i Stockholms innerstad bostadsrätter – att jämföra med 56% år 2006 (uppgifterna från http://www.hemhyra.se/artikel/bostad/farre-hyresratter-i-stockholm-8128 ).

Jag ser ingen anledning till att denna utveckling mot färre och färre hyresrätter i storstäderna ska fortsätta. Förstahandskontrakt har runt storstadsområdena fått ett stort ekonomiskt värde, i mina ögon tydligt styrt av den reglerade hyresmarknaden och att bostadsrätter blivit ett allt dyrare alternativ. Min personliga bostadspreferens är hyresrätten, och jag skulle vara beredd att betala en kraftig premie gentemot såväl nuvarande reglerade hyra som kostnaden att bo i motsvarande bostadsrätt. En kötid på ett par år är i detta sammanhang ingenting värt, och vill det sig väl kan jag kanske få en intressant hyreslägenhet förmedlad till mig lagom till när mina första barn börjar gymnasiet.

På vilket sätt påverkar då en odynamisk bostadsmarknad priserna på bostäder? Det är svårt för mig att bedöma det, och här tar jag gärna hjälp av andra att hitta bra material att undersöka. Jag hoppas mina tanker inte ses som alltför ostrukterade eller intetsägande. Jag utlovar att ni kan se fram emot fler, och mer prisanknutna, inlägg på detta temaområde i närtid!

Mvh David


7 thoughts on “Start temainlägg bostadspriser

  1. Det här ska bli spännande att följa. Jag tycker som dig att priserna har blivit alldeles för höga. Det går inte längre att köpa en lägenhet i storstäderna och betala av den under sin livstid. Många jag känner betraktar räntan som hyra och att risken för prisfall inte finns. Tvärtom räknar de flesta på fortsatta prisökningar.

  2. Det ser ut att bli ett vanligt navelpetande inlägg om prisnivån i Stockholms innerstad. Vad säger att en student som inte är torr bakom öronen ska bo i innerstan? Sverige har ingen brist på utrymme att bygga bostäder men kraven på standard och regler för att hålla uppe kvalitén är så pass höga att det inte går att nyproducera till priser som folk är beredda att betala. När det går att köpa befintlig bostäder av samma kvalité till mycket lägre priser. Problemet är att priserna i Sverige är alldeles för låga. Så fort priserna har kommit upp i nivå med nyproduktion kommer bostadsbristen att vara borta. Det är bara för den unga curlinggenerationen att köpa en tomt så långt utanför stan som dom har pengar till och sedan greppa spaden och hammaren och börja bygga pin egen framtid som deras far och morföräldrar har fått göra. Det kan även vara nyttigt för deras självkänsla att skapa något av egen kraft och se att dom inte är en helt förlorad generation.

  3. Ja, hyresregleringen har skapat mycket problem. Framförallt problem med förväntan på vad ett boende ska kosta. Det är väldigt talande att i princip samtliga ombildningar i Stockholms innerstad har varit budgivningar där den nybildade bostadsrättsföreningen haft råd att betala mest (dvs betala mer än vad andra fastighetsbolag var villiga att betala för att äga fastigheten) och ändå tjänat en stor summa per nybliven bostadsrättsägare. Det är det gamla vanliga problemet med regleringar som vi sett i ett flertal andra vänsterinriktade länder.

    Min egen gissning är att en väldigt stor andel av de senaste årens snabba ökning av låneskulden till privatpersoner i själva verket består i belåning för köp av ombildade bostadsrätter, dvs att personer tagit fram fastigheternas verkliga marknadsvärde. “Lånebubblan” bör därmed sättas i relation till andelen nya ombildade bostadsrätter och värdet på bostadsrättsmarknaden. Samma sak med småhus där en mycket stor kostnad försvunnit i och med utfasningen av fastighetsskatten. Slutligen är det skattekonsekvensen av borttagandet av uppskovsrätten (eller ett maxtak) vilket gör att äldre människor i Stockholmsområdet inte kan flytta från sina stora hus och lägenheter då de i så fall skulle få stora skattebortfall och de skulle få en markant standardminskning. Dessa hus och lägenheter omsätts därför mer sällan och utbudet av de objekt som startar “byteskedjor” minskar, till följd av ökade priser.

    Summa sumarum anser jag mellan tummen och pekfingret att fastighetsmarknaden verkar vara relativt rimligt värderad i Stockholmsområdet och att Bostadskreditnämnden har misstolkat data genom att inte ta all information i beaktande och lite för mycket till historisk data. (och självklart är jag part i målet, även om jag försöker vara rimligt objektiv. jag har fö relativt låg belåningsgrad och betackar mig för epitet som BLT och liknande)

    Det kan man också se på att en normalinkomsttagare med amortering och förväntad inflation på 2% per år faktisk betalar lånet på en normalstor lägenhet (tror statistiken säger 54 m2 i stockholms stad) under ett arbetsliv…

  4. Bra artikel. Hyresregleringen gör det visserligen mindre intressant att köpa bostäder på spekulation, men å andra sidan gör gör den också att det nästan är omöjligt för en ung människa som flyttar till en storstad att hyra sin första bostad. Istället har det utvecklats en kultur där det anses normalt att mycket unga människor utan ett öre sparat lånar ihop miljoner till sin första bostad. Man kunde fråga sig “hur ska detta sluta” men jag är inte säker på att jag vill veta.

    Lägg gärna upp länkar till de dokument du läser.

    Lasse, har inte läst Irrational Exuberance men jag kan tipsa om en annan bok av Robert Shiller, Animal Spirits.

    Ramlade nyligen på en blogartikel från Australien om Sveriges bostadsmarknad. http://www.macrobusiness.com.au/2011/06/swedens-bubblicious-housing/

    Den refererar i sin tur till en rapport “RICS 2011 European Housing Review” http://www.rics.org/site/download_feed.aspx?fileID=8882&fileExtension=PDF, som har ett långt kapitel om Sveriges bostadsmarknad. Båda rekommenderas.

  5. Pingback: Orimligheten i stigande bostadspriser « Värdeinvesteraren

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *

You may use these HTML tags and attributes: <a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <strike> <strong>