Orimligheten i stigande bostadspriser

Dags för min första follow-up på temainläggen beträffande bostadsmarknaden, utlovade här En artikel i nättidningen e24 fick mig att rycka på ögonbrynen häromdagen. Artikeln heter “experter osäkra på svajig bomarknad”, och bland de som lägger kommentarer är Claudia Wörmann, analysansvarig på mäklarsamfundet. När det konstaterats att bostadspriserna i Stockholm har gått upp med 250% de senaste 15 åren, menar denna Wörmann att en liknande utveckling de närmsta femton åren är rimlig. Det hon menar skulle kunna hindra en sådan ökning är lägre reallöneökningar, mindre inflyttning eller en mer välfungerande hyresmarknad. Ett annat argument som förs fram i artikeln för att förklara de allt högre bostadspriserna, är att privatpersoner blivit villiga att lägga en allt större del av sin disponibla inkomst på sin bostad. Fair enough så är det en utveckling vi har sett under de senaste tjugo åren. I min värld är det dock, förutom att vara en statistisk anomali ur ett historiskt perspektiv, helt orimligt på ett logiskt plan att människor skulle vilja lägga en allt större andel av sina disponibla inkomster på sitt boende i takt med att de blir rikare. Detta allra helst som många “lyxprodukter” har blivit och och kan förväntas bli fortsatt billigare i termer av köpkraft (ex.v. resor, god mat och elektronik).

Ifall vi då börjar med reallöneökningarna. Reallöneökningarna har varit väldigt positiva de senaste 15 åren. En snabb titt på ekonomifakta gör gällande att reallöneökningarna för tjänstemän varit runt 55%, och för arbetare runt 35%, under de senaste 15 åren. För tjänstemän en reallöneutveckling om i runda slängar 3% per år. Med en motsvarande utveckling de nästkommande femton åren och en inflation om 2%, kommer lägenhetspriserna kunna gå upp strax över 100% utan att priserna i reella termer har förändrats. Jag är själv skeptisk till ett scenario där vi får så höga löneökningar, men välkomnar naturligtvis en sådan utveckling ifall den blir aktuell.

För att övergå till hyresmarknaden då. Här kan vi snabbt konstatera att det är mycket osannolikt att vi skulle få en mer välfungerande hyresmarknad under de nästkommande femton åren, om dessa femton år dessutom är präglade av en mycket stark bostadsprisutveckling. De som har ett hyreskontrakt kommer vilja behålla det i ännu större utsträckning än tidigare. Hur det påverkar priserna låter jag vara osagt, då jag inte känner mig förmögen att bedöma det.

Det lämnar oss med inflyttningsargumentet. Kan ökad inflyttning förklara en ytterliggare prisuppgång om ca 140%-enheter fram till år 2027? Jag tror inte det är rimligt. De personer som flyttar in till Stockholm måste trots allt ha råd med sitt boende. Ifall en nybakad student om femton år får en genomsnittlig ingångslön på runt 39 000 SEK i dagens penningvärde (beräknat efter 25 000 SEK ingångslön idag med 15 års 3%-ig reallöneutveckling), och önskar att med dessa pengar köpa en förstabostad på 30 kvadratmeter, skulle denna student behöva lägga 6,3 MSEK för denna lägenhet (beräknat utefter 60 000 SEK i snittpris för ~30 kvadratmeterslägenheter i Vasastan/på Östermalm/Kungsholmen/söder, och en 250%ig prisuppgång) . För mig är det svårsmält. Hur många av er som läser detta skulle vara beredda att lägga 13,5 gånger er BRUTTOLÖN på en 30 kvadratmeter stor lya? Allra helst när man precis blivit klar med sin utbildning och förmodligen redan är skuldsatt.

Oavsett hur jag räknar, så länge jag inte applicerar en långsiktig ränta på under 2% tillsammans med ett slopande av bolånetaket eller marginalskattesänkningar som gör att den effektiva skattesatsen går mot 0%, har jag svårt att se hur Wörmann kan förklara sina siffror. Jag vet inte hur sannolikt det är att hon har blivit felciterad, men ifall hon inte har blivit det så går hennes uttalanden i mina ögon in under värsta sortens hyckleri eller naivitet. Ifall hon ändå får rätt om bostadsprisutvecklingen, så finns det en överhängande chans att jag personligen byter ut det som förmodligen kommer att vara en enrummare på söder, mot ett mindre penthouse på Manhattan (genomsnittspriserna på Manhattans mer fashionabla kvarter är idag ca 80 000 SEK per kvadratmeter). Någon måtta får det vara, även om jag gillar Sverige.

Mvh David


6 thoughts on “Orimligheten i stigande bostadspriser

  1. Jag håller med dig om att det är orimligt att vänta en prisuppgång om 250%. Däremot håller jag inte med i alla delar av ditt resonemang.

    Påstår Wörmann verkligen att priserna skulle öka med 250%, dvs med en faktor 3,5? Hon pratar om en “liknande utveckling”, och det är inte lätt att veta vad hon menar med det.

    Men först hyresregleringen. Det är väl ingen tvekan om att hyresregleringen begränsar utbudet av bostäder och därmed bidrar till att priserna stiger. Det är olönsamt att bygga hyreshus. Den som har ett hyreskontrakt släpper det ogärna, vilket leder till att lägenheter står tomma eller inte används fullt ut. Hyresregleringen gör det också mindre attraktivt att hyra ut en bostadsrätt eller villa i andra hand om man jobbar tillfälligt på annan ort. Enligt DN http://www.dn.se/sthlm/tiotusentals-lagenheter-star-tomma finns det 24000 lägenheter i Stockholm som skulle kunna hyras ut i andra hand om reglerna var annorlunda.

    Vad händer om efterfrågan på bostäder ökar samtidigt som tillgången är oförändrad? Visst stiger priserna. Men resultatet är ju inte att den som tidigare hade lagt 1,8 miljoner på en lägenhet nu lägger 6,3 miljoner; snarare är det nån som tidigare hade haft råd till en större lägenhet som nu bjuder på ettan, samtidigt får den som tidigare haft råd med en etta i innerstan nu får bege sig längre ut från centrum. Men ändå håller jag med dig om att en tredubbling av priserna ter sig orimlig. Tre miljoner räcker idag till ett tämligen skruttigt radhus i utkanten av Stockholm. Vem betalar 10,5 miljoner för samma hus om femton år?

    Det är också värt att notera att även oförändrade priser kräver ökad upplåning–den som säljer brukar oftast ha lägre lån än den som köper, så varje gång en bostad byter ägare ökar upplåningen. Under 2010, när bostadspriserna stod ganska stilla, ökade upplåningen ändå med 188 miljarder, dvs med ungefär 20000 kronor per svensk (spädbarn, åldringar och glesbygdsbor inräknade). Det är givet att det måste finnas en smärtgräns nånstans.

  2. Priserna är ju höga för att vi ska slippa ha massa ungar som grannar! Det är väl trevligt i förorterna för er. Sen kan ni flytta in när ni vuxit till er och fått en anständig lön.

  3. Jag tror inte att David menar att det är rimligt att “nybakade studenter” ska ha råd att bo precis var de vill i Stockholms innerstad, men vad jag förstår är det precis vad som har skett när upplåningskarusellen snurrat som värst.

    Nu när priserna börjar bromsa in och bankerna har sträckt upp utlåningskraven en smula börjar det också klagas på att “ungdomar stängs ute”, vilket förstås är helt i sin ordning. Det finns ingen som helst anledning till att folk i den åldern ska äga sina boenden till höga multiplar av sin årsinkomst (och där kan vi förstås gå in på hur absurd hyresmarknaden är, men det är en annan fråga). Höga priser biter alltså inte ifall utlåningen sker ändå. Och det gör den uppenbarligen ifall bankerna är villiga att låna ut.

  4. Istället för att spekulera i vad Claudia på mäklarssamfundet kan du väl ta och ringa till henne och fråga?
    Här är hennes kontaktdetaljer som jag hämtat på från mäklarsamfundets hemsida:

    Claudia Wörmann, presskontakt och analysansvarig
    Tel vx 08-555 00 900, mobil 0709-90 68 14

    Eller det kanske du redan har gjort och inte fått några andra svar än de hon redan lämnat?

  5. Karl, jag ska ringa henne imorgon och fråga. Det är inte meningen att felcitera folk, och ifall hon blivit felciterad i tidningen på ett sätt som gjort att jag missuppfattat henne skall det naturligtvis rättas till (eller om jag för den delen feltolkat vad hon sagt). Det är möjligt att jag varit för skarp i mina formuleringar. Utgångspunkten i mitt inlägg är och kommer ändå vara densamma oavsett vad hon säger: att en motsvarande prisuppgång som vi tidigare sett är helt orimlig.

    Uggla, vilken 40-årig karriärist kommer vilja söka sig till innerstan för att bo i en 30kvadratmetare? Jag ser inte det som helt orimligt att en ensamstående nyligen färdigutbildad civilekonom kan bo på det sättet. Inte att jag ser det som en rättighet på något sätt. Marknaden bestämmer. För min del hade gärna amorteringskrav och ytterligare krav på kontantinsats fått införas.

  6. Precis avslutat ett 20-minuters telefonsamtal med Wörmann. Hon var mycket trevlig och erbjöd mig att ringa igen ifall jag hade fler frågor. Upplevde henne som genomsympatisk, även om jag kände av en viss initial reservation från hennes sida. Hon såg sig delvis som felciterad och hänvisade till en SVD-artikel samt ett radioinslag med henne och Bengt Hansson i P1 som sändes i tisdags för att få en bättre bild.

    I grund och botten uttryckte hon kritik mot att göra alltför exakta prognoser. När andra experter hade uttalat sig så otvetydigt negativt så kände hon sig manad att istället göra ett mer optimistiskt utlåtande. De enda siffror hon ska ha nämnt var dock, i så fall, 150%.

    I grund och botten såg Wörmann inflyttningen som en väldigt viktig faktor för att avgöra hur priserna kommer röra sig i Stockholm under de närmsta femton åren. Jag tog upp att priser hade ökat även i avfolkningsbygder, i reella termer, under de senaste 10 åren, på vilket hon svarade att det är väldigt svårt att isolera enskilda faktorer för att förstå prisrörelser.

    I mina ögon skulle även en 150% prisuppgång vara orimlig. Skillnaden mellan 150% och 250% är dock väldigt stor, i och med att 150% i praktiken skulle kunna förklaras av reallöneökningar av historiskt högt slag, medan 250% kräver endera fantasireallöneökningar eller att andra faktorer samverkar med reallöneökningarna. Men det är endast min bild.

    //David

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *

You may use these HTML tags and attributes: <a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <strike> <strong>