Lägenheten – en investering? Skulle inte tro det.

Jag har personligen varit i boletarsvängen de senaste månaderna, och planerar väl att inom en inte alltför lång framtid att flytta hemifrån till mitt första egna boende. En del av mina kompisar har redan flyttat, och jag har ofta och länge fascinerats av deras (samt mina föräldrars) syn på boendemarknaden och dess utveckling. Alltsomoftast får jag nämligen höra, att lägenheten är en investering, och att det (om än förmedlat i olika ordalag) är mer eller mindre omöjligt att förlora pengar på den i och med att priset på lägenheten eller boendet “alltid går upp på sikt”. Senast igår hade jag en diskussion med en nära vän, vilken förmedlade åsikten om att lägenheter visst var investeringar, eftersom de kunde hyras ut, och att detta skulle generera relativt stora intäkter, speciellt om uthyrandet skedde svart och till en “marknadsmässig” hyra. Jag gillade inte tanken att bygga en eventuell investering på olagligheter, men försökte ändock poängtera att det finns än tydligare argument för varför lägenheter inte i mina ögon kan räknas som investeringar.

För att något ska kunna klassificeras som en investering för egen del, krävs det i grund och botten att en eller ett par viktiga parametrar är uppfyllda. Jag tar upp två olika plausibla förutsättningar här nedan:

1. Investeringen skall generera ett positivt kassaflöde.

I det fall att du faktiskt köper en lägenhet – kontant eller belånat, och sedan hyr ut lägenheten i fråga, finns det en möjlighet för lägenheten att uppvisa ett positivt kassaflöde. I Stockholm, där jag letar, torde det vara nästintill omöjligt att hitta en lägenhet för vilken man ska kunna belåna kraftigt och till dagens priser sedan på ett lagligt sätt hyra ut och generera ett positivt kassaflöde. Faktum är dock att detta inte ens är en verklig consideration i de flesta fall – i och med att lägenheten inte köps för uthyrning utan för personligt bruk. En lägenhet du personligen bor i, uppfyller sällan detta krav – snarare är det så, att såväl hyror, räntor samt levnadsomkostnader relaterade till din lägenhet faktiskt kostar dig pengar.

2. Investeringen bygger på ett sannolikhetsarbitrage om att det priset du betalar inom en tidsperiod kommer att vara väsentligt lägre än det du kommer betala för investeringen vid tidpunkt noll.

För att uppfylla detta krav, krävs det någon form av gediget grundad analys vilken medför att du som investerare har möjligheten att göra ett statistiskt sannolikhetsarbitrage på ökade priser. Ponera följande, fiktiva, exempel:

Ett bostadsföretag, vi kan säga JM, bygger 120 likadana lägenheter nere i Malmös hamnområde. Dessa lägenheter skall byggas under en tvåårsperiod, och avsiktsförklaring till att köpa lägenheten sker alltså innan lägenheten är klar. Du är intresserad av en lägenhet, men lägenheterna säljer slut – allihopa – inom loppet av 45 sekunder. Du får, hursomhelst, plats nummer 1 i kölistan, i det fall att någon annan köpare, trots erlagd förstabetalning, inte fullföljer köpet.

18 månader senare, efter att du har hittat en annan lägenhet som du trivs bra i, får du ett samtal från JM. Det visar sig att en köpare har hamnat på obestånd, och inte kan fortsätta betalningen. Du erbjuds därför att köpa lägenheten i hans ställe. Du har, som intresserad privatperson, samtidigt noterat att snittlägenhetspriserna i Malmö under den gångna perioden har gått upp med 20%, samtidigt som köpeskillingen för lägenheten ligger kvar.

I ovan, kanske överdrivna och fiktiva fall, torde det finnas möjligheter att investera i lägenheten, då det förefaller mycket sannolikt att du sex månader senare ska kunna sälja lägenheten till ett väsentligt högre pris. Denna typ av investering föranleder dock en annan form av risk än cashflow-investeringen. Vi kan samtidigt enkelt konstatera att det sällan föreligger denna typer av specialfall, och att den normale bostadsköparen inte skulle kunna motivera att han gör sitt lägenhetsköp som en investering av denna karaktär.

Nej, i mina ögon är lägenheter konsumtion och nästan aldrig något annat. Bra konsumtion förvisso, men i grund och botten är det en ytterst tvivelaktiv vanföreställning att se en lägenhet som en investering.

Väl mött, önskar

David


One thought on “Lägenheten – en investering? Skulle inte tro det.

  1. Investering borde man nog kunna kalla en lägenhet eller hus. Sen om det är en tillgång eller börda på balansräkningen är något annat.

    Sen finns det ju en faktor till att räkna på. Nämligen vad tjänar du mest på?

    ex1 köpt lägenhet, kostnad(amortering,ränta, el, vatten osv) på 7500 kr/ månad

    ex2 hyreslägenhet, kostnad 7500 kr/månad

    Poängen är att för en fastighet du har köpt så finns pengarna iaf till viss del kvar. för en hyreslägenhet så har varenda krona försvunnit.

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *

You may use these HTML tags and attributes: <a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <strike> <strong>