Orimligheten i stigande bostadspriser

Dags för min första follow-up på temainläggen beträffande bostadsmarknaden, utlovade här En artikel i nättidningen e24 fick mig att rycka på ögonbrynen häromdagen. Artikeln heter “experter osäkra på svajig bomarknad”, och bland de som lägger kommentarer är Claudia Wörmann, analysansvarig på mäklarsamfundet. När det konstaterats att bostadspriserna i Stockholm har gått upp med 250% de senaste 15 åren, menar denna Wörmann att en liknande utveckling de närmsta femton åren är rimlig. Det hon menar skulle kunna hindra en sådan ökning är lägre reallöneökningar, mindre inflyttning eller en mer välfungerande hyresmarknad. Ett annat argument som förs fram i artikeln för att förklara de allt högre bostadspriserna, är att privatpersoner blivit villiga att lägga en allt större del av sin disponibla inkomst på sin bostad. Fair enough så är det en utveckling vi har sett under de senaste tjugo åren. I min värld är det dock, förutom att vara en statistisk anomali ur ett historiskt perspektiv, helt orimligt på ett logiskt plan att människor skulle vilja lägga en allt större andel av sina disponibla inkomster på sitt boende i takt med att de blir rikare. Detta allra helst som många “lyxprodukter” har blivit och och kan förväntas bli fortsatt billigare i termer av köpkraft (ex.v. resor, god mat och elektronik).

Ifall vi då börjar med reallöneökningarna. Reallöneökningarna har varit väldigt positiva de senaste 15 åren. En snabb titt på ekonomifakta gör gällande att reallöneökningarna för tjänstemän varit runt 55%, och för arbetare runt 35%, under de senaste 15 åren. För tjänstemän en reallöneutveckling om i runda slängar 3% per år. Med en motsvarande utveckling de nästkommande femton åren och en inflation om 2%, kommer lägenhetspriserna kunna gå upp strax över 100% utan att priserna i reella termer har förändrats. Jag är själv skeptisk till ett scenario där vi får så höga löneökningar, men välkomnar naturligtvis en sådan utveckling ifall den blir aktuell.

För att övergå till hyresmarknaden då. Här kan vi snabbt konstatera att det är mycket osannolikt att vi skulle få en mer välfungerande hyresmarknad under de nästkommande femton åren, om dessa femton år dessutom är präglade av en mycket stark bostadsprisutveckling. De som har ett hyreskontrakt kommer vilja behålla det i ännu större utsträckning än tidigare. Hur det påverkar priserna låter jag vara osagt, då jag inte känner mig förmögen att bedöma det.

Det lämnar oss med inflyttningsargumentet. Kan ökad inflyttning förklara en ytterliggare prisuppgång om ca 140%-enheter fram till år 2027? Jag tror inte det är rimligt. De personer som flyttar in till Stockholm måste trots allt ha råd med sitt boende. Ifall en nybakad student om femton år får en genomsnittlig ingångslön på runt 39 000 SEK i dagens penningvärde (beräknat efter 25 000 SEK ingångslön idag med 15 års 3%-ig reallöneutveckling), och önskar att med dessa pengar köpa en förstabostad på 30 kvadratmeter, skulle denna student behöva lägga 6,3 MSEK för denna lägenhet (beräknat utefter 60 000 SEK i snittpris för ~30 kvadratmeterslägenheter i Vasastan/på Östermalm/Kungsholmen/söder, och en 250%ig prisuppgång) . För mig är det svårsmält. Hur många av er som läser detta skulle vara beredda att lägga 13,5 gånger er BRUTTOLÖN på en 30 kvadratmeter stor lya? Allra helst när man precis blivit klar med sin utbildning och förmodligen redan är skuldsatt.

Oavsett hur jag räknar, så länge jag inte applicerar en långsiktig ränta på under 2% tillsammans med ett slopande av bolånetaket eller marginalskattesänkningar som gör att den effektiva skattesatsen går mot 0%, har jag svårt att se hur Wörmann kan förklara sina siffror. Jag vet inte hur sannolikt det är att hon har blivit felciterad, men ifall hon inte har blivit det så går hennes uttalanden i mina ögon in under värsta sortens hyckleri eller naivitet. Ifall hon ändå får rätt om bostadsprisutvecklingen, så finns det en överhängande chans att jag personligen byter ut det som förmodligen kommer att vara en enrummare på söder, mot ett mindre penthouse på Manhattan (genomsnittspriserna på Manhattans mer fashionabla kvarter är idag ca 80 000 SEK per kvadratmeter). Någon måtta får det vara, även om jag gillar Sverige.

Mvh David

Start temainlägg bostadspriser

Har de senaste dagarna läst, och återläst, en del intressanta publikationer från bl.a. riksbanken och bostadskreditnämnden. Bostadspriser är ett ämne som engagerar många, och så även mig, varför jag planerar för att köra ett antal temainlägg om just bostadspriser. I de olika inläggen kommer jag försöka sammanfatta och diskutera en del av det rådande allmänläget på bostadsmarknaden, analys kring framtidens bostadsprisutveckling, samt mina egna förhoppningar och förväntningar kring hur bostadsmarknaden fungerar idag och borde fungera i framtiden. Detta inlägg är dels en introduktion till ämnet men även en diskussion om något jag ser som en otroligt odynamisk bostadsmarknad. Att ha gjort en grundläggande och nyanserad analys av bostadsmarknaden samt av sina egna boendekostnader är i mina ögon allmänbildning. För en seriös värdeinvesterare är det mer än allmänbildning, det är en direkt förutsättning för att kunna fatta vettiga kapitalallokeringsbeslut runt en av de absolut största utgiftsposterna man kommer ha.

Min utgångspunkt för diskussionen idag kommer säkert att vara främmande och eller provocerande för vissa. När man diskuterar ett ämne som bostadspriser och bostadsmarknaden i stort, får diskussionen lätt en politisk karaktär, även om detta inte är min intention så tror jag att det i huvudsak är oundvikligt att så blir fallet. Diskussionen i temainläggen kommer att beröra bostadspriser över hela landet, men kommer färgas speciellt av situationen i Stockholmsområdet.

Som jag ser det finns det två huvudsakliga problem på bostadsmarknaden i Sverige idag. Det första problemet har att göra med en i mina ögon helt orimlig prisbild, starkt influerad av förväntningar om fortsatta realprisökningar på bostäder från den generation som under de senaste ~20-30 åren har fått se bostadspriserna gå spikrakt uppåt i hela landet. Det andra problemet är att vi har en odynamisk bostadsmarknad, där exempelvis nyutexaminerade välbetalda Stockholmare inte har möjligheten att betala en väsentligt högre hyra för att få tag på en hyresrätt, ens om de så skulle vilja (att fixa kontantinsats på 15-25% av köpeskillingen på en bostadsrätt i Stockholm är inte ett lätt eller billigt alternativ för en nyligen färdig student). Jag tillhör de som tror att samhället i stort hade gynnats av en mer avkyld bostadsmarknad, där priserna på bostäder kraftigt har fallit från dagens nivåer. Anledningarna till detta är många, men i min värld är det viktigaste grundskälet till att boprisfall vore önskvärda att ett permanent reellt boprisfall innebära att folk fick mer pengar över i slutet på månaden – när boendepriserna går ned i reella termer, kommer naturligtvis boendekostnaderna gå ned, allt annat lika.

Att bostadsmarknaden är odynamisk och därmed förhindrar rörlighet på arbetsmarknaden är en beskrivning som hela skalan av politiker torde kunna ställa upp på. En person som har bott i ett hus eller en lägenhet under lång tid, har starka incitament att inte flytta från denna lägenhet även om det bättre skulla passa dennes levnadssituation – skatteeffekterna av att flytta från ett hus med stor prisökning är påtagliga i dagens Sverige, oavsett om man använder sig av uppskovsmöjligheten eller inte. Ett annat problem är att det finns en stor obalans mellan utbud och efterfrågan på hyresrätter, framförallt runt storstadsområdena och särskilt i Stockholm. Låga hyror ger väldigt låg avkastning för ägarna av hyresrätterna, vilket i sin tur gör att ombildningar attraktiva att göra för såväl hyresgäster som ägare till hyresrätterna när det sker till en rabatt gentemot marknadsvärdet. Ombildningarna från hyresrätter till bostadsrätter i Stockholm har varit omfattande under de senaste åren, och i september 2010 var 63% av lägenheterna i Stockholms innerstad bostadsrätter – att jämföra med 56% år 2006 (uppgifterna från http://www.hemhyra.se/artikel/bostad/farre-hyresratter-i-stockholm-8128 ).

Jag ser ingen anledning till att denna utveckling mot färre och färre hyresrätter i storstäderna ska fortsätta. Förstahandskontrakt har runt storstadsområdena fått ett stort ekonomiskt värde, i mina ögon tydligt styrt av den reglerade hyresmarknaden och att bostadsrätter blivit ett allt dyrare alternativ. Min personliga bostadspreferens är hyresrätten, och jag skulle vara beredd att betala en kraftig premie gentemot såväl nuvarande reglerade hyra som kostnaden att bo i motsvarande bostadsrätt. En kötid på ett par år är i detta sammanhang ingenting värt, och vill det sig väl kan jag kanske få en intressant hyreslägenhet förmedlad till mig lagom till när mina första barn börjar gymnasiet.

På vilket sätt påverkar då en odynamisk bostadsmarknad priserna på bostäder? Det är svårt för mig att bedöma det, och här tar jag gärna hjälp av andra att hitta bra material att undersöka. Jag hoppas mina tanker inte ses som alltför ostrukterade eller intetsägande. Jag utlovar att ni kan se fram emot fler, och mer prisanknutna, inlägg på detta temaområde i närtid!

Mvh David

Ett rop på hjälp?

Swedbanks VD Michael Wolf säger det nog bäst själv:

”Finansministern har rätt i att den svenska banksektorn är för stor i relation till ekonomin. Men man måste fråga sig vad det beror på. Enligt min uppfattning är hushållssektorn alltför skuldsatt. Jag skulle välkomna striktare reglering från exempelvis Finansinspektionen.”

Artikeln kan läsas här.

Detta kan i alla fall inte jag tolka på annat sätt än att Swedbank tycker att svenska banker (dvs de själva eftersom det är de siffrorna de har tillgång till) har överexpanderat och nu har en stor del av sin låneportfölj i dåliga lån som i framtiden riskerar att utmynna i betänkliga kreditförluster. För min del är detta föga förvånande efter min erfarenhet som spekulant på bostadsrätt under våren 2009. Efter att vi nått nollränta, och innan dess att man tog bort topplånet, steg varenda objekt jag tittade på 25-50% från utropspriset (här pratar vi medelstor svensk stad, inte Stockholm). Att många intressenter helt enkelt värderade objekten till taket på sitt lånelöfte var alldeles uppenbart; räntebetalningarna togs inte i beaktande tillräckligt vare sig från köparnas eller bankernas sida. Detta har förstås pågått i många år tidigare även om det tog en liten paus i och med den mest akuta finanskrisen under sena 2008 och tidiga 2009. Att då bankerna sitter på potentiella massförstörelsevapen i sina balansräkningar bör vara tämligen uppenbart för alla.

Det är mycket, mycket sällan som företagsledare ropar på branschreglering om de inte har satt sig själva ordentligt i skiten och själva har en stor nytta av detta kontra sina konkurrenter. Swedbanks varumärke bygger helt enkelt väldigt mycket på att man är snäll och tillmötesgående mot sina småkunder. Detta går inte väl ihop med att ha rigida och sunda krav på kreditvärdighet hos sina kunder. Om inte det kravet kommer av lagstiftning, förstås. Då kan man tacksamt nog skylla ifrån sig och ingen goodwill förloras. På så vis förlorar man inte fondsparande med höga avgifter, lönekonton med obefintliga räntor och alla andra lätta inkomstkällor för att kunder surnar till på dem. Det agget får politikerna ta istället.

Avanza, Nordnet och lånesäkerheter

Tänkte att jag skulle följa upp mitt resonemang med Nordnets och Avanzas distinkt olika strategival. Där Nordnet försöker satsa så brett som möjligt på alla fronter och verkar sträva allt mer mot att bli en fullsortimentsbank, med ett stort produktutbud och en spridd geografisk närvaro (om än minskande då man sålt av verksamheterna i Tyskland och Luxemburg) så är istället Avanza fast fokuserade endast på sparmarknaden och Sverige.

Alldeles nyligen lanserade Nordnet blancolån, Toppenlånet, för privatpersoner. Taket för ett sådant är 350.000 kr och grundkraven är en årsinkomst på 200.000 kr, 3 års anställning i Sverige och inga betalningsanmärkningar. Huruvida deras screening innefattar en titt på låntagarens skuldsättning i förhållande till tillgångar och inkomst förtäljer dock inte historien, men jag misstänker starkt att så inte är fallet. Hursomhelst berättar man stolt att man inte frågar om ändamålet för lånet. Givetvis har detta erbjudande spetsen riktat mot den kundkretsen som tidigare istället hade tagit topplån till sitt bostadsköp. Fast utan säkerhet.

Jämför detta med Avanzas relativa nyhet, Superlånet, som får tas till upp till 35% av värdet på innehaven i portföljen om de är minst tre stycken höglikvida large cap-bolag, förutsatt att man inte har några derivatpositioner eller blankar något. Ingen enskild aktie får dessutom ensamt utgöra mer än 49 % av värdet av den totala säkerheten. Självklart är jämförelsen med Toppenlånet rent produktmässigt helt sned, men jag tycker ändå den illustrerar väldigt väl skillnaden i de två bolagens filosofier.

Avanza lanserade Superlånet eftersom de hade en väldig massa likvider skvalpandes på lågräntekonton, där de inte gjorde mycket nytta. Det är förstås en risk att man blir en så kallad ”yield pig” när man har alltför mycket likvider som man är desperat att sätta i arbete, det vill säga att man till varje pris jagar ökad avkastning, med risk för blindhet inför risken som det kan medföra.

Men titta på kraven ovan. Låter det som att man tar på sig massiv risk? Nej, jag skulle vilja hävda att det här en smått genial konstruktion, både för kunder och för företaget. Snarare är det så att produkten i sig uppmanar kunderna att ta på sig lägre risk, än de annars kanske hade gjort. Avanza säger tydligt: vill du ta del av vårt erbjudande så får du inte handla i riskfyllda derivat eller spekulera i nedgångar direkt i aktier. Och detta med ett lån som ligger ungefär 1,5 procentenheter lägre än boräntorna… Om någon nu tvivlar på konstruktionen i sig, så kan jag passa på att flika in att Avanza i princip aldrig har haft några kreditförluster och inte har tagit på sig några alls efter införandet av Superlånet.

Så har vi då Nordnets Toppenlån, som måhända kan vara en bra opportunistisk bet, nu när bolånetaket har satt mången storstadsmänniska i en prekär situation. Fast jag är väldigt tveksam. Det är extremt tydligt att man är ute efter personer i storstadsområden som är 1) unga 2) nyinflyttade och nyskuldsatta 3) har en förhållandevis låg jobbsäkerhet med hänvisning till punkt 1 4) befinner sig nära den undre gränsen för årsinkomst med hänvisning till punkt 1 samt det låga övre taket på lånet 5) har små egna besparingar.

Låter detta som en grupp som man vill låna ut pengar till med tanke på stigande räntor och en högst tveksam bas i reella värden på bostadsrätter i storstadsområdena, i synnerhet Stockholm, idag? Jag tror inte det. Och Nordnet gör det utan säkerheter. Det kan sluta ganska illa.

Disclaimer: Jag är aktieägare i Avanza och bloggen gör reklam för företaget.