Orimligheten i stigande bostadspriser

Dags för min första follow-up på temainläggen beträffande bostadsmarknaden, utlovade här En artikel i nättidningen e24 fick mig att rycka på ögonbrynen häromdagen. Artikeln heter “experter osäkra på svajig bomarknad”, och bland de som lägger kommentarer är Claudia Wörmann, analysansvarig på mäklarsamfundet. När det konstaterats att bostadspriserna i Stockholm har gått upp med 250% de senaste 15 åren, menar denna Wörmann att en liknande utveckling de närmsta femton åren är rimlig. Det hon menar skulle kunna hindra en sådan ökning är lägre reallöneökningar, mindre inflyttning eller en mer välfungerande hyresmarknad. Ett annat argument som förs fram i artikeln för att förklara de allt högre bostadspriserna, är att privatpersoner blivit villiga att lägga en allt större del av sin disponibla inkomst på sin bostad. Fair enough så är det en utveckling vi har sett under de senaste tjugo åren. I min värld är det dock, förutom att vara en statistisk anomali ur ett historiskt perspektiv, helt orimligt på ett logiskt plan att människor skulle vilja lägga en allt större andel av sina disponibla inkomster på sitt boende i takt med att de blir rikare. Detta allra helst som många “lyxprodukter” har blivit och och kan förväntas bli fortsatt billigare i termer av köpkraft (ex.v. resor, god mat och elektronik).

Ifall vi då börjar med reallöneökningarna. Reallöneökningarna har varit väldigt positiva de senaste 15 åren. En snabb titt på ekonomifakta gör gällande att reallöneökningarna för tjänstemän varit runt 55%, och för arbetare runt 35%, under de senaste 15 åren. För tjänstemän en reallöneutveckling om i runda slängar 3% per år. Med en motsvarande utveckling de nästkommande femton åren och en inflation om 2%, kommer lägenhetspriserna kunna gå upp strax över 100% utan att priserna i reella termer har förändrats. Jag är själv skeptisk till ett scenario där vi får så höga löneökningar, men välkomnar naturligtvis en sådan utveckling ifall den blir aktuell.

För att övergå till hyresmarknaden då. Här kan vi snabbt konstatera att det är mycket osannolikt att vi skulle få en mer välfungerande hyresmarknad under de nästkommande femton åren, om dessa femton år dessutom är präglade av en mycket stark bostadsprisutveckling. De som har ett hyreskontrakt kommer vilja behålla det i ännu större utsträckning än tidigare. Hur det påverkar priserna låter jag vara osagt, då jag inte känner mig förmögen att bedöma det.

Det lämnar oss med inflyttningsargumentet. Kan ökad inflyttning förklara en ytterliggare prisuppgång om ca 140%-enheter fram till år 2027? Jag tror inte det är rimligt. De personer som flyttar in till Stockholm måste trots allt ha råd med sitt boende. Ifall en nybakad student om femton år får en genomsnittlig ingångslön på runt 39 000 SEK i dagens penningvärde (beräknat efter 25 000 SEK ingångslön idag med 15 års 3%-ig reallöneutveckling), och önskar att med dessa pengar köpa en förstabostad på 30 kvadratmeter, skulle denna student behöva lägga 6,3 MSEK för denna lägenhet (beräknat utefter 60 000 SEK i snittpris för ~30 kvadratmeterslägenheter i Vasastan/på Östermalm/Kungsholmen/söder, och en 250%ig prisuppgång) . För mig är det svårsmält. Hur många av er som läser detta skulle vara beredda att lägga 13,5 gånger er BRUTTOLÖN på en 30 kvadratmeter stor lya? Allra helst när man precis blivit klar med sin utbildning och förmodligen redan är skuldsatt.

Oavsett hur jag räknar, så länge jag inte applicerar en långsiktig ränta på under 2% tillsammans med ett slopande av bolånetaket eller marginalskattesänkningar som gör att den effektiva skattesatsen går mot 0%, har jag svårt att se hur Wörmann kan förklara sina siffror. Jag vet inte hur sannolikt det är att hon har blivit felciterad, men ifall hon inte har blivit det så går hennes uttalanden i mina ögon in under värsta sortens hyckleri eller naivitet. Ifall hon ändå får rätt om bostadsprisutvecklingen, så finns det en överhängande chans att jag personligen byter ut det som förmodligen kommer att vara en enrummare på söder, mot ett mindre penthouse på Manhattan (genomsnittspriserna på Manhattans mer fashionabla kvarter är idag ca 80 000 SEK per kvadratmeter). Någon måtta får det vara, även om jag gillar Sverige.

Mvh David

Reflektioner från Skagens Nyårskonferens

Var tillsammans med såväl Gilmour som Värdeinvesteraren på Skagens Nyårskonferens i fredags. Måste instämma med föregående talare (Gilmour) om att det var en trevlig tillställning, med flera duktiga talare.

Det mest bestående intrycket på mig gav professor Robert Shiller, när han på ett tydligt sätt satte ord och förklarade mänskligt ekonomiskt beteende. Shiller menar att makromodeller och rationella beslutsmodeller inte kan förklara mänskligt beteende på marknadsplatser – utan snarare ligger väsentliga delar av förklaringsmodellerna i känslor, drifter och intuition.

En intressant implikation av detta är att berättelser om verkligheten blir viktiga drivkrafter i sig, oavsett om verklighetsbeskrivningen är positiv eller negativ. När allmänheten lever i en föreställningsvärld om att ex.v. bostadspriser alltid går upp över tid (även i reella termer), så kan detta lätt bli en självuppfyllande profetia som på ett mycket påtagligt sätt kan skapa underliggande bubblor. Detta är inte annorlunda från IT-bubblans masshysteri eller hypen kring grön energi för några år sedan (vad hände med Morphic och Impact Coatings egentligen?). I sak är det Shiller tar upp likt George Soros syn på marknadsbubblor och hur de uppkommer. En underliggande positiv rörelse, ofta sund i grunden, förstärks på ett sätt som gör att den inte längre är sund utan övergår till en fullskalig bubbla.

Själv är jag i köpartagen för lägenheter i detta nu. Det tar emot något otroligt att behöva ta en positiv exponering för bostadsprisutvecklingen i Stockholm, men jag ser det primärt som ett sätt att höja min egen livskvalitet. Jag är beredd, inställd och övertygad om att jag kommer förlora signifikant med köpkraft genom mitt nära förestående bostadsköp. Ifall jag blir en i mängden och börjar spotta klyschor om hur bostadsmarknaden kommer utvecklas positivt för att rationalisera mitt bostadsköp, eller på andra sätt begår intellektuell harakiri, så har min vän Gilmour lovat att göra vad han kan för att förkorta mitt lidande. Såväl kreditbubblor som bostadsbubblor kan dock byggas upp under väldigt lång tid innan de briserar.

Så här kommenterade Shiller den överhettade bostadsmarknadens allmänna mentaltillstånd: “The patient is delusional. How do we solve the problem?”

Lite tankar efter konferens

I förra veckan var vi på bloggen inbjudna till Skagen fonders nyårskonferens och eftersom en av talarna skulle vara en av mina idoler Robert Shiller var jag inte sen att tacka ja (tyvärr verkar det inte finnas en video av just hans föredrag online). Jag har bland annat skrivit om honom här. DI täckte in föreläsningen med något blågula glasögon, genom att citera hans uttalande efter en mindre djup analys av utvecklingen på priskurvan på landets fastigheter. Föreläsningens ämne var egentligen mycket mer allmängiltigt än så, men poängen att inte heller Sverige undslipper prisbubblornas naturlagar var tydlig. Visst har de flesta vid det här laget hört historien om bostadsbubblan, men det innebär inte att den historien har övertagit den gamla om boendet som en tillgång som ständigt ökar i värde. Shiller talar väldigt mycket om historierna som drivande i bubblornas utveckling och detta är en analys som jag också hyser stor sympati för.

Varför det fungerar på det viset kan ni höra mer om i den här videon med Tyler Cowen:

Att det inte riktigt verkar ha sjunkit in i det folkliga medvetandet att vi högst sannolikt har och har haft en prisbubbla kan illustreras av att David i pausen efter Shillers tal hörde några andra på konferensen motivera bostadspriserna med den stora bostadsbristen i Stockholm. Vad dessa personer då tycks ha missat är att prisuppgångarna i procent inte har varit störst i Stockholmsområdet, utan i övriga landet – på sina håll gigantiska i rena avfolkningsbygder. Shiller sa att han inte direkt hade reagerat över den stora bristen på mark när han flög in över Sverige…

Nu verkar ju dock priserna ha börjat falla ganska betänkligt sedan snart ett år tillbaka (Shillers data var tyvärr inte helt ny då den kom ifrån SCB; det hade varit intressant att höra vad han hade sagt ifall kurvan hade börjat luta lite nedåt), så det kollektiva psyket och historien kring boendet som en överlägsen tillgång kanske har spelat ut sin roll i prisökningarna. Nu kanske bubblan endast kan “räddas” av politiska beslut påhejade av väljarkåren, men det återstår att se ifall sådana kommer.

Efter att ha börjat morgonen med Shillers relativa pessimism fortsatte konferensen i mer optimistisk anda med en panel med Skagens fondförvaltare och sedan bland annat en presentation av Hans Rosling. Rosling var som alltid både rolig och informativ även om vissa delar var repriserade från tidigare föredragningar. Också panelen var intressant när den fick prata om sina specifika innehav och vad som var karakteristiskt för dem (till skillnad från att gissa kring börsutvecklingen för året).

Hursomhelst var det en på det hela taget mycket trevlig tillställning som fick mig än mer sugen på att en dag arbeta med något inom finansbranschen. Det är bara att tacka för att jag fick den stora ynnesten att närvara.