Start temainlägg bostadspriser

Har de senaste dagarna läst, och återläst, en del intressanta publikationer från bl.a. riksbanken och bostadskreditnämnden. Bostadspriser är ett ämne som engagerar många, och så även mig, varför jag planerar för att köra ett antal temainlägg om just bostadspriser. I de olika inläggen kommer jag försöka sammanfatta och diskutera en del av det rådande allmänläget på bostadsmarknaden, analys kring framtidens bostadsprisutveckling, samt mina egna förhoppningar och förväntningar kring hur bostadsmarknaden fungerar idag och borde fungera i framtiden. Detta inlägg är dels en introduktion till ämnet men även en diskussion om något jag ser som en otroligt odynamisk bostadsmarknad. Att ha gjort en grundläggande och nyanserad analys av bostadsmarknaden samt av sina egna boendekostnader är i mina ögon allmänbildning. För en seriös värdeinvesterare är det mer än allmänbildning, det är en direkt förutsättning för att kunna fatta vettiga kapitalallokeringsbeslut runt en av de absolut största utgiftsposterna man kommer ha.

Min utgångspunkt för diskussionen idag kommer säkert att vara främmande och eller provocerande för vissa. När man diskuterar ett ämne som bostadspriser och bostadsmarknaden i stort, får diskussionen lätt en politisk karaktär, även om detta inte är min intention så tror jag att det i huvudsak är oundvikligt att så blir fallet. Diskussionen i temainläggen kommer att beröra bostadspriser över hela landet, men kommer färgas speciellt av situationen i Stockholmsområdet.

Som jag ser det finns det två huvudsakliga problem på bostadsmarknaden i Sverige idag. Det första problemet har att göra med en i mina ögon helt orimlig prisbild, starkt influerad av förväntningar om fortsatta realprisökningar på bostäder från den generation som under de senaste ~20-30 åren har fått se bostadspriserna gå spikrakt uppåt i hela landet. Det andra problemet är att vi har en odynamisk bostadsmarknad, där exempelvis nyutexaminerade välbetalda Stockholmare inte har möjligheten att betala en väsentligt högre hyra för att få tag på en hyresrätt, ens om de så skulle vilja (att fixa kontantinsats på 15-25% av köpeskillingen på en bostadsrätt i Stockholm är inte ett lätt eller billigt alternativ för en nyligen färdig student). Jag tillhör de som tror att samhället i stort hade gynnats av en mer avkyld bostadsmarknad, där priserna på bostäder kraftigt har fallit från dagens nivåer. Anledningarna till detta är många, men i min värld är det viktigaste grundskälet till att boprisfall vore önskvärda att ett permanent reellt boprisfall innebära att folk fick mer pengar över i slutet på månaden – när boendepriserna går ned i reella termer, kommer naturligtvis boendekostnaderna gå ned, allt annat lika.

Att bostadsmarknaden är odynamisk och därmed förhindrar rörlighet på arbetsmarknaden är en beskrivning som hela skalan av politiker torde kunna ställa upp på. En person som har bott i ett hus eller en lägenhet under lång tid, har starka incitament att inte flytta från denna lägenhet även om det bättre skulla passa dennes levnadssituation – skatteeffekterna av att flytta från ett hus med stor prisökning är påtagliga i dagens Sverige, oavsett om man använder sig av uppskovsmöjligheten eller inte. Ett annat problem är att det finns en stor obalans mellan utbud och efterfrågan på hyresrätter, framförallt runt storstadsområdena och särskilt i Stockholm. Låga hyror ger väldigt låg avkastning för ägarna av hyresrätterna, vilket i sin tur gör att ombildningar attraktiva att göra för såväl hyresgäster som ägare till hyresrätterna när det sker till en rabatt gentemot marknadsvärdet. Ombildningarna från hyresrätter till bostadsrätter i Stockholm har varit omfattande under de senaste åren, och i september 2010 var 63% av lägenheterna i Stockholms innerstad bostadsrätter – att jämföra med 56% år 2006 (uppgifterna från http://www.hemhyra.se/artikel/bostad/farre-hyresratter-i-stockholm-8128 ).

Jag ser ingen anledning till att denna utveckling mot färre och färre hyresrätter i storstäderna ska fortsätta. Förstahandskontrakt har runt storstadsområdena fått ett stort ekonomiskt värde, i mina ögon tydligt styrt av den reglerade hyresmarknaden och att bostadsrätter blivit ett allt dyrare alternativ. Min personliga bostadspreferens är hyresrätten, och jag skulle vara beredd att betala en kraftig premie gentemot såväl nuvarande reglerade hyra som kostnaden att bo i motsvarande bostadsrätt. En kötid på ett par år är i detta sammanhang ingenting värt, och vill det sig väl kan jag kanske få en intressant hyreslägenhet förmedlad till mig lagom till när mina första barn börjar gymnasiet.

På vilket sätt påverkar då en odynamisk bostadsmarknad priserna på bostäder? Det är svårt för mig att bedöma det, och här tar jag gärna hjälp av andra att hitta bra material att undersöka. Jag hoppas mina tanker inte ses som alltför ostrukterade eller intetsägande. Jag utlovar att ni kan se fram emot fler, och mer prisanknutna, inlägg på detta temaområde i närtid!

Mvh David