Lägenheten – en investering? Skulle inte tro det.

Jag har personligen varit i boletarsvängen de senaste månaderna, och planerar väl att inom en inte alltför lång framtid att flytta hemifrån till mitt första egna boende. En del av mina kompisar har redan flyttat, och jag har ofta och länge fascinerats av deras (samt mina föräldrars) syn på boendemarknaden och dess utveckling. Alltsomoftast får jag nämligen höra, att lägenheten är en investering, och att det (om än förmedlat i olika ordalag) är mer eller mindre omöjligt att förlora pengar på den i och med att priset på lägenheten eller boendet “alltid går upp på sikt”. Senast igår hade jag en diskussion med en nära vän, vilken förmedlade åsikten om att lägenheter visst var investeringar, eftersom de kunde hyras ut, och att detta skulle generera relativt stora intäkter, speciellt om uthyrandet skedde svart och till en “marknadsmässig” hyra. Jag gillade inte tanken att bygga en eventuell investering på olagligheter, men försökte ändock poängtera att det finns än tydligare argument för varför lägenheter inte i mina ögon kan räknas som investeringar.

För att något ska kunna klassificeras som en investering för egen del, krävs det i grund och botten att en eller ett par viktiga parametrar är uppfyllda. Jag tar upp två olika plausibla förutsättningar här nedan:

1. Investeringen skall generera ett positivt kassaflöde.

I det fall att du faktiskt köper en lägenhet – kontant eller belånat, och sedan hyr ut lägenheten i fråga, finns det en möjlighet för lägenheten att uppvisa ett positivt kassaflöde. I Stockholm, där jag letar, torde det vara nästintill omöjligt att hitta en lägenhet för vilken man ska kunna belåna kraftigt och till dagens priser sedan på ett lagligt sätt hyra ut och generera ett positivt kassaflöde. Faktum är dock att detta inte ens är en verklig consideration i de flesta fall – i och med att lägenheten inte köps för uthyrning utan för personligt bruk. En lägenhet du personligen bor i, uppfyller sällan detta krav – snarare är det så, att såväl hyror, räntor samt levnadsomkostnader relaterade till din lägenhet faktiskt kostar dig pengar.

2. Investeringen bygger på ett sannolikhetsarbitrage om att det priset du betalar inom en tidsperiod kommer att vara väsentligt lägre än det du kommer betala för investeringen vid tidpunkt noll.

För att uppfylla detta krav, krävs det någon form av gediget grundad analys vilken medför att du som investerare har möjligheten att göra ett statistiskt sannolikhetsarbitrage på ökade priser. Ponera följande, fiktiva, exempel:

Ett bostadsföretag, vi kan säga JM, bygger 120 likadana lägenheter nere i Malmös hamnområde. Dessa lägenheter skall byggas under en tvåårsperiod, och avsiktsförklaring till att köpa lägenheten sker alltså innan lägenheten är klar. Du är intresserad av en lägenhet, men lägenheterna säljer slut – allihopa – inom loppet av 45 sekunder. Du får, hursomhelst, plats nummer 1 i kölistan, i det fall att någon annan köpare, trots erlagd förstabetalning, inte fullföljer köpet.

18 månader senare, efter att du har hittat en annan lägenhet som du trivs bra i, får du ett samtal från JM. Det visar sig att en köpare har hamnat på obestånd, och inte kan fortsätta betalningen. Du erbjuds därför att köpa lägenheten i hans ställe. Du har, som intresserad privatperson, samtidigt noterat att snittlägenhetspriserna i Malmö under den gångna perioden har gått upp med 20%, samtidigt som köpeskillingen för lägenheten ligger kvar.

I ovan, kanske överdrivna och fiktiva fall, torde det finnas möjligheter att investera i lägenheten, då det förefaller mycket sannolikt att du sex månader senare ska kunna sälja lägenheten till ett väsentligt högre pris. Denna typ av investering föranleder dock en annan form av risk än cashflow-investeringen. Vi kan samtidigt enkelt konstatera att det sällan föreligger denna typer av specialfall, och att den normale bostadsköparen inte skulle kunna motivera att han gör sitt lägenhetsköp som en investering av denna karaktär.

Nej, i mina ögon är lägenheter konsumtion och nästan aldrig något annat. Bra konsumtion förvisso, men i grund och botten är det en ytterst tvivelaktiv vanföreställning att se en lägenhet som en investering.

Väl mött, önskar

David

Vem vinner?

En fråga jag upplever en stor avsaknad av vid reflektion samt förståelse kring vad det formella analytikerjobbet handlar om, är att förstå den underliggande incitamentstrukturen för såväl analytikern som för analytikerhuset eller uppdragsgivaren. När ett analyshus eller en analytiker publicerar ett köpråd eller ett säljråd på en aktie, är det då viktigt att förstå ifall det kan finnas konflikterande intressen mellan läsaren av analysen samt upphovsmannen.

I och med att analyshus, som Carnegie, i dagsläget i huvudsak får betalt när du handlar en aktie,  skapar detta naturligtvis ett incitament för dem att agera på ett sätt som ska få dig som investerare att mer aktivt delta i handel – för vilken Carnegie senare kan erhålla en provision. Problematiken är uppenbar när man väl tänkt på den, och jag skulle vilja påstå att alla seriösa privata investerare tar detta principal-agent problem i hänseende, när de gör sin bedömning om huruvida information är tillförlitlig eller inte.

För att parafrasera Warren Buffett. Att ha en analytiker som i slutändan får betalt per aktiehandel du som kund genomför, vore detsamma som att en doktor fick betalt per gång han kunde lyckas förmå dig att byta piller och livsvanor (gärna under förevändningen att det skulle vara hälsosamt att leva på det sättet).

För att parafrasera Charlie Munger. Det går inte nog att understryka vikten av att förstå the power of incentives, och för att inte bli långrandig och föregripa diskussionen lämnar jag er därmed med uppmaningen att ständigt i samband med läsandet av information och analyser från såväl andra som er själva, ha koll på vem vinnaren är på att analysen eller informationen formulerats på ett speciellt sätt.

Väl mött, och på återseende.

När ska man sälja ett fantastiskt bolag?

Tid till annan uppkommer tider på börsen där det allmänna prisläget är allt annat än lockande. Tider av extrem felprissättning i form av undervärdering uppkommer från tid till annan, och personligen känner jag mig konfortabel att investera i de lägena – problematiken uppkommer snarare i alla de mellanperioder eller bubbelperioder där jag, eftersom jag är oförmögen att förutspå kurssvängningar i närtid, har svårt att veta vad jag ska göra med mina pengar.

Ett typiskt sådant läge kan uppkomma, när den företagsutveckling man efter idog analys sett som rimlig, väl har inträffats eller till och med överträffats, samtidigt som aktiemarknaden i fråga har svarat på denna företagsutveckling med att kraftigt uppvärdera kursen. Jag tänker gestalta detta med min mest framgångsrika investering hittills – Avanza.

Från Avanzas lägstapunkt för lite mer än ett år sen, har avkastningen varit en bit över 300 procent. Jag var aktiv med att framlägga varför jag tyckte marknaden fundamentalt felvärderade Avanza, och var på den tiden mycket aktiv köpare i bolaget (och hade köpt mer ifall jag hade haft mer pengar, naturligtvis). Såhär tiotalet månader senare, har marknadens syn på aktien förändrats, och värderingen på bolaget har kommit upp sig, en hel del.

Frågan blir då. När ska man sälja ett fantastiskt bolag? För ett fantastiskt bolag tycker jag faktiskt att Avanza är. Även om värderingen har kommit upp sig, har det hänt saker under min innehavsperiod som har gjort mig än mer positiv till företaget Avanzas inneboende intjäningsförmåga, vilket i sig har inneburit en personlig uppvärdering av värdet på Avanza. Denna kryper dock allt närmre det pris kring vilket jag hade varit “reluctant” att öka vidare i mitt innehav (min senaste ökning skedde dock på 183,50 SEK aktien). Fantastiska bolag kan ju ha den fina egenskap att de fortsätter att öka i värde över tid, på grund av fortsatt exploaterande av en utmärkt marknadsposition, och detta är något som man måste ta hänsyn till för att inte göra en alltför förhastad försäljning i ett sådant bolag – i min mening.

Diskussionen om när man ska sälja en aktie, kan ofta ha fel utgångspunkt i min mening. Jag tycker inte att det är rimligt att sätta någon form av “target price” för ett företag, och sedan sälja förutsättningslöst när denna värdering väl har uppkommit. Som jag ser det, handlar det snarare om att sätta upp ett värderingsintervall, där den lägsta delen av intervallet inte överstiger marknadens nuvarande värdering av bolaget, och så länge detta sker, inte sälja. Det finns naturligtvis undantag till detta, och det absolut viktigaste undantaget som jag ser det, är att naturligtvis agera i det fall att man hittar någontign som verkar väsentligt bättre än det man redan har i portföljen, samt att man naturligtvis kontinuerligt skall följa sina portföljbolag (likväl som man undersökar nya möjligheter) för att utvärdera hur ens värdering av bolaget ändras över tiden.

Inlägget ovan kanske kan ses som något ostrukturerat, men jag hoppas att det ska ge någon form av personlig reflektion kring hur jag ser på aktieförsäljningar, och om inte annat kan det säkert stimuluera det egna tänket kring hur man personligen ser på sina försäljningsbeslut.

Väl mött,

David

Charlie Munger och the psychology of human misjudgement

Under påsken blev jag under ett besök i Alingsås uppmärksammad på ett tal som Charlie Munger höll på Harvard Law School 1995. Charlie Munger är Warern Buffets kollega på Berkshire Hathaway och temat talet var ”the psychology of human misjudgement”. Munger tog upp 24 psykologiska krafter och relaterar dessa till dåliga och irrationella ekonomiska beslut. Psykologi har alltid fascinerat mig och även om jag inte unnat mig en några akademiska studier inom ämnet tycker jag att det är mycket intressant. Man får ofta en aha-upplevelse då många teorier sätter ord på och förklarar fenomen som man själv upplevt många gånger. Charlie Munger ifrågasätter utelämnandet av psykologi inom ekonomiutbildningar och påpekar hur enkelt det är att handla irrationellt om man inte tar hänsyn till vad som sker på ett psykologiskt plan.

Några av de orsaker till mänskliga felbedömningar som jag tyckte var extra intressanta är:

Underskattning av det som psykologer kallar ”förstärkning” och ekonomer kallar ”incitament”. Vi har skrivit en del om att det är svårare att värdera företag då de har optionsprogram, och att det dessutom är svårt att fastställa korrelationen mellan optionsprogram och lönsamhet. Det jag tror att Munger vill lyfta fram är vikten av att ta hänsyn till alla typer av incitament. Om en divisionschef belönas utifrån divisionens framgång, kanske mätt med ROI eller något annat relativitetsmått, ser hans incitament mycket olika ut jämfört med om belöningen baseras på hela koncernens framgång eller närliggande divisioner. Som aktieägare vill man alltid att beslut som fattas på olika divisioner ska vara så gynnsamma som möjligt för hela koncernen, vilket inte alltid är fallet. Ett exempel skulle vara en chef för en division med ROI på 20 % som belönas utifrån ROI. Ett projekt med ROI på 15 % skulle eventuellt förkastas eftersom det skulle sänka divisionens ROI och därmed chefens belöning. Om koncernen som helhet har en ROI på 10 % och därför skulle gynnas av det nya projektet blir detta ett stort problem, det är viktigt att fundera på vilka beteenden som uppmuntras med olika typer av incitament.

Böjelser för Pavloviansk betingning, dvs att man använder tidigare observerad korrelation mellan olika händelser som ett tillförlitligt underlag för beslutsfattande. Munger tar upp reklam som ett typexempel. Många varumärken anstränger sig för att bli förknippade med framgång och lycka, vilket åstadkoms med frekventa inslag då produkten visas tillsammans med bra musik, bilder avidrottsstjärnor, modeller osv. Även i investeringssammanhang får man akta sig för att ge efter för lockelsen att fatta beslut som i grund och botten baseras på betingning. Detta leder oss in på ytterligare två viktiga punkter: tendensen att agera som andar personer förväntar sig att man ska samt tendensen att låta sociala normer påverka ens beslut, särskilt under situationer som av naturliga skäl präglas av osäkerhet och stress. Vad kan vara mer träffsäkert om man ser till exempelvis vissa fondförvaltare och mäklare i vårt samhälle? Om man som fond- eller portföljförvaltare vet att en stor del av ens kunder kommer följa kursutvecklingen dag för dag och vecka för vecka (istället för att ha en mer långsiktig horisont) är det naturligt att den kortsiktiga utvecklingen blir mycket viktig och att stort fokus hamnar på den i det dagliga arbetet. På samma sätt kan en fondförvaltare, vars primära uppgift inte är att genomföra en stor mängd transaktioner varje dag, låt sig dras med av kolleger som handlar aktivt enligt teorin om sociala normers påverkan.

Detta är bara ett smakprov på de visdomar som Charlie Munger delar med sig av, följ denna länk för att läsa mer.

Driftstörningar…

Vi ursäktar de driftstörningarna som uppstått med vardeinvesteraren.nu det senaste dygnet. Bloggen och forumet ligger på en server som för tillfället står hemma hos mig. Under de senaste tre åren har mitt internet endast strulat en gång innan så det var lite oturligt att detta inträffade precis efter lanseringen av forumet. Förhoppningsvis är detta löst nu så att allt ska fungera som det ska och vi på vardeinvesteraren.nu ursäktar problemet.

Om problemen skulle fortsätta kommer vi självklart att flytta till ett externt webhotell men vi vill gärna behålla det som det är för tillfället då det ger mycket frihet och fördelar att själv kunna ha kontroll över webservern. Förhoppningsvis kommer ni kunna se de senaste foruminläggen här på framsidan av vardeinvesteraren.nu inom dagarna.

Vi hoppas att sidan börjar fungera som den ska igen och att ni får nytta utav forumet, mvh vardeinvesteraren.nu

Värdeinvesteraren – Forum

Nu har vi på vardeinvesteraren.nu öppnat forumet! Det går att nå forumet från menyn ovanför eller på www.vardeinvesteraren.nu/forum. Vi hoppas att ni skapar ett konto och kommer in och diskuterar värdeinvestering med oss. För att allt ska fungera så bra som möjligt så vill vi att ni läser igenom forumreglerna som ligger på forumet. De är korta och lätta så det tar inte mer än några sekunder. Just nu är det lite tomt på forumet men vi hoppas att ni hjälper oss att fylla upp det med information och bra diskussioner.

Vi har även en “Dagboks” avdelning på forumet där ni kan skriva om allt från investering till saker i er vardag så andra forummedlemmar kan läsa, kommentera och diskutera. Det brukar vara ett roligt sätt att lära känna folk på forumet så vi hoppas att det fungerar bra och att ni vill skriva en dagbok och dela med er lite av er vardag.

Värdeinvesteraren - Forum

Hoppas ni har haft en bra påsk och välkommen till forumet! Mvh vardeinvesteraren.nu